REITs: Die Dynamik einer Branche

Ein Kürzel wird berühmt: REITs sind seit längerem auch in Deutschland in aller Munde. Doch die wenigsten wissen damit etwas anzufangen — nur, dass es etwas mit Immobilien zu tun hat.

Das Kürzel REIT steht für Real Estate Investment Trust und bezeichnet eine börsennotierte Immobilienaktie mit besonderem „Kick“: Diese Form der Kapitalanlage beschert eine ansehnliche Dividende. Dafür verantwortlich sind zwei Faktoren: zum einen sind REITs steuerbegünstigt und daher besonders gewinnträchtig, zum anderen müssen REITs von Rechts wegen einen Großteil ihres Gewinns an die Aktionäre ausschütten. Kein Wunder also, dass sich diese Gesellschaften vor allem in den USA schon seit langem größter Beliebtheit erfreuen und auch in Deutschland rege Fantasien geweckt haben.

Rückwirkend zum 1. Januar 2007 wurde im Bundestag ein Gesetz verabschiedet, dass auch hierzulande die Voraussetzungen für REITs schafft. Besonders vielversprechend für die Anleger: Diese Unternehmen brauchen keinerlei Körperschafts- und Gewerbesteuer zu zahlen, müssen jedoch andererseits mindestens 90 Prozent ihrer Erträge als Dividende ausschütten. Und der Gesetzgeber hat für die deutschen REITs weitere Regulierungsvorschriften erlassen. So müssen z.B. zum Ende jedes Geschäftsjahres mindestens 75 Prozent des gesamten Vermögens einer REIT AG aus unbeweglichen Vermögen bestehen. Darüber hinaus müssen diese Unternehmen mindestens 75 Prozent ihrer Bruttoerträge aus dem Immobiliengeschäft erzielen — also aus Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Verkauf.

Die Diskussion um REITs ist nach wie vor im Gange. Während ihre Gegner befürchten, dass durch ihre Einführung Wohnungen zur bloßen Spekulationsmasse würden, verweisen die Befürworter auf den entgegengesetzten positiven Effekt: Ihrer Meinung nach haben REITs ein enormes Eigeninteresse, ihre Immobilien zu sanieren und zu pflegen, da nur so Werterhaltung und kontinuierlicher Gewinn generiert werden können. Zudem hätten sie in der Regel mehr Geld zur Verfügung als die notorisch klammen Kommunen, um zukunftsorientierte Investitionen treffen zu können — ein Argument, das angesichts der Kassenlage vieler Gemeinden und Städte höchst plausibel ist.

Bis es allerdings auch in Deutschland einen echten Marktsektor mit REITs gibt, wird wohl noch einige Zeit ins Land gehen. Denn als die Deutsche Börse im November 2007 einen eigenen Reit-Index für diese steuerbegünstigten Immobilienfonds eröffnete, befand sich nur ein einziges Mitglied darin, die Hamburger Alstria Office. Dieses Unternehmen hatte erst im Oktober die Umwandlung in einen REIT vollzogen — wer und wie viele weitere Unternehmen diesen Schritt tun und sich ebenfalls im Reit-Index engagieren werden, bleibt abzuwarten. Branchenkenner nennen für diesen Stimmungsumschwung vor allem die US-Hypothekenkrise als Grund. Dank der Perspektiven jedoch, die REITs bieten, dürfte dieses Geschäftsmodell auch in Zukunft im Gespräch bleiben.